Особенности правового положения жилищно-строительных кооперативов

Дата: 21.09.2014 06:05
Автор: Заєць Валерія Анатоліївна

Актуальной проблемой в современных условиях развития Украины, как демократического, социального и правового государства, является совершенствование правового регулирования общественных отношений, как в целом, так и жилищного законодательства в частности.

Объектом исследования являются общественные отношения отношения, возникающие в связи с деятельностью жилищно-строительных кооперативов.

Целью исследования является переосмысление особенностей правового положения жилищно-строительных кооперативов.

Главным направлением совершенствования государственно-правового регулирования общественных отношений в Украине является реализация положений действующей Конституции Украины относительно необходимости проведения ряда мероприятий, направленных на реформирование жилищного законодательства в сфере регулирования деятельности жилищно-строительных кооперативов.

Под этим имеется в виду принятие нового жилищного кодекса Украины, разработку и утверждение пронорм-стандартов деятельности жилищно-строительного кооператива, и, как следствие, приближение национального законодательства к европейским стандартам.

Несмотря на поступательные движения Украины в сторону демократизации общества в евроинтеграционном контексте остро стоит вопрос реформы жилищного законодательства.

Огромное значение в решении жилищной потребности населения в советское время принадлежало жилищно-строительной кооперации. Только в 1976г. в УPCP было введено в эксплуатацию 1 млн. 217 тыс. м2 общей площади жилых домов ЖСК. Жилые помещения, находящиеся в домах ЖСК, создают особый жилой фонд, предназначенный для удовлетворения потребностей граждан в жилье. Жилищно-кооперативное движение получило широкое развитие во многих странах (например, Германии, Франции), оно активно развивалось и в дореволюционной России. После революции жилищная кооперация почти полностью прекратила свое существование, и только в 60-х годах XX в. снова началось его возрождение.

Можно утверждать, что жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются особой формой самоорганизации членов кооператива, в отличие от других организационно-правовых форм, предусматривающих личное содержание многоквартирных жилых домов.

Жилищно-строительная кооперация направлена на использование кооперативных форм для удовлетворения растущих потребностей населения в жилье. Основной целью ЖСК является обеспечение граждан жильем, а после завершения строительства - обслуживание и управление жилым домом и прилегающей территорией.

Действующее законодательство о жилищно-строительной кооперации базируется на нормах Конституции Украины, Гражданского кодекса Украины, Жилищного кодекса УССР, а также на специальной правовой базе, в частности можно выделить постановление КМ УССР от 22.08.1991 г. № 163 «Об утверждении Примерного устава жилищно-строительного кооператива», постановление КМ СССР от 05.09.1985 г. № 186 «Об утверждении Правил учета граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив», постановление ВРУ от 26.11.1993 г. № 51 «О государственной дотации на содержание квартир в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов и молодежных жилищных комплексов».

Развитие жилищно-строительных кооперативов, с одной стороны, дает возможность объединиться владельцам квартир в кооперативы с целью их обслуживания, а с другой - обеспечить семью квартирой через жилищное кооперативное строительство, в связи с уменьшением государственного жилищного строительства в условиях экономического кризиса. [8, С. 20]

Жилищно-строительный кооператив - это уставная общественная организация, создается с целью обеспечения жильем членов кооператива и членов их семей путем строительства жилых домов за собственные средства кооператива с помощью банковского кредита,

Под жилым и жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основании членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Жилищно-строительный кооператив - добровольное объединение граждан для строительства на собственные средства жилого дома, последующей эксплуатации и управления этим домом. ЖСК могут также приобретать жилые помещения, подлежащие капитальному ремонту и реконструкции.

Как было указано выше, жилищно-строительный кооператив создается его учредителями на добровольных началах. Учредителями кооператива могут быть физические и юридические лица, однако, что касается возможности юридических лиц быть членами жилищно-строительных кооперативов, то следует исходить из того, что жилье, которое принадлежит юридическим лицам, должно использоваться для проживания в нем граждан. Использование жилья юридическими лицами коллективными членами ЖСК с целью осуществления предпринимательской деятельности противоречит сути их деятельности.

В то же время, нормативные акты устанавливают особый порядок создания жилищно-строительных кооперативов, которые обязательно организуются при исполнительных органах местных советов. Регистрация является необходимым элементом создания жилищно-строительного кооператива, поскольку для его строительства требуется участок земли, согласие на ее предоставление, соответствующая проектно-сметная документация. Поэтому ЖСК не могут быть зарегистрированы без решения соответствующих местных советов. Хотя в юридической литературе такая позиция прямо отрицалась.

Устав кооператива является основным правовым документом, регулирующим его текущую деятельность. Устав жилищного и жилищно-строительного кооператива должен содержать следующие сведения: а) его тип (жилищно-строительный или жилищный), исчерпывающий перечень видов деятельности, б) состав учредителей в) условия и порядок вступления в кооператив и выхода или исключения из него г ) права и обязанности членов кооператива г) порядок установления размеров и уплаты взносов и паев членами кооператива и ответственность за нарушение обязательств по их уплате; д) порядок формирования, использования и распоряжения имуществом кооператива е) порядок распределения его дохода и покрытие убытков е) порядок реорганизации и ликвидации кооператива и решения связанных с этим имущественных вопросов; ж) условия и порядок возврата пая т.п..

По моему мнению, не нужно отказываться от жилищной кооперации, ее необходимо наполнить новым содержанием. В поддержку жилищно-строительной кооперации высказывались ученые-юристы. В частности, В.С. Гопанчук, отмечает, «Почему бы и сегодня не дать возможность нашим гражданам самим выбирать организационно-правовую форму юридического лица, это позволит им в зависимости от местных традиций, пожеланий лиц, проживающих в доме, выбрать ту организационную форму юридического лица, которая будет наилучшим образом отражать интересы лиц, проживающих в жилых домах. Следует предоставлять право совладельцам приватизированного государственного или общественного жилья создавать не только объединение совладельцев квартир, но и жилищные кооперативы »[9, С. 208].

Прекращение деятельности кооператива осуществляется путем ликвидации и реорганизации. В случае реорганизации права и обязанности кооператива переходят к его правопреемникам. Статья 5 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» не определяет оснований для реорганизации, а только устанавливает, что реорганизация кооператива производится по решению общего собрания ЖСК. Законодательством Украины не предусмотрено оснований для ликвидации жилищно-строительного кооператива, а только предусмотрен порядок действий по решению общего собрания членов кооператива или собрания уполномоченных; по решению суда ликвидационная комиссия проводит ликвидацию кооператива в порядке, установленном статьями 110-112 Гражданского кодекса Украины.

Как выше отмечалось, порядок организации жилищно-строительного кооператива регулируется Примерным уставом жилищно-строительного кооператива, утвержденным постановлением Совета Министров УССР от 30 апреля 1985г. № 186.

Следует определить, что жилищно-строительный кооператив организуется с целью обеспечения жильем членов кооператива и членов их семей путем строительства многоквартирного жилого дома (домов), а в случаях, предусмотренных законодательством, - одно- и двухквартирных жилых домов усадебного типа или многоквартирного блочного жилого дома (домов) с надворными постройками за собственные средства кооператива с помощью банковского кредита, а также для последующей эксплуатации и управления этим домом (домами). [10 С. 108]

Жилищно-строительные кооперативы могут организовываться и при предприятиях, учреждениях и организациях.

Граждане, поступающие в данный кооператив, члены их семей должны проводить общее собрание граждан, на котором принимается решение об организации кооператива.

Решение собрания об организации кооператива, список граждан, которые вступают в кооператив, и членов их семей, которые изъявили желание поселиться в доме кооператива, должны утверждаться исполнительным органом районной, городской, районной в городе совета.

Следует отметить, что жилищно-строительный кооператив осуществляет эксплуатацию и ремонт принадлежащего ему жилого дома (домов) и содержание придомовой территории за счет средств кооператива на принципах самоокупаемости. Но плата за пользование тепловой и электрической энергией, газом, водопроводом и канализацией в доме кооператива производится по тарифам, установленным для государственного жилищного фонда.

Членами кооператива могут быть только физические лица, достигшие 16-летнего возраста и изъявили желание участвовать в его деятельности. По содержанию Гражданского кодекса Украины членами кооператива могут быть юридические лица, действующие через своих представителей, которые внесли вступительный взнос и пай в размерах, определенных уставом кооператива, соблюдают требования устава хотя это положение противоречит п.7 Примерного устава жилищно-строительных кооперативов.

Прием граждан в члены жилищно-строительного кооператива имеет свои особенности, поскольку в члены жилищно-строительного кооператива принимаются лица, которые постоянно проживают в данном населенном пункте и находятся на учете желающих вступить в жилищно-строительный кооператив или пользуются правом внеочередного приема в члены кооператива, а также другие граждане.

Граждане, состоящие на учете желающих вступить в жилищно-строительный кооператив, принимаются в члены организуемого кооператива в порядке очередности, которая определяется по времени взятия на учет желающих вступить в жилищно-строительного кооператива (включение в списки лиц, пользующихся правом первоочередного вступления в кооператив ).

К членам молодежных жилищно-строительных кооперативов принимаются граждане до 30 лет, с соблюдением очередности между ними.

Граждане, включенные в утвержденный список лиц, вступающих в организуемый жилищно-строительный кооператив, считаются членами этого кооператива со дня регистрации устава, а граждане, которые приняты в действующий жилищно-строительный кооператив, - со дня утверждения исполнительным органом районного, городского, районного в городе совета решения общего собрания членов кооператива о приеме в кооператив.

Заселение квартир в доме жилищно-строительного кооператива производится по ордерам, которые выдаются исполнительным органом районным, городским, районным в городе советом. Лицам, принятым в члены жилищно-строительного кооператива, по решению общего собрания членов кооператива, утвержденному исполнительным органом районного, городского, районного в городе совета, предоставляется в бессрочное пользование отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи и суммы ее паевого взноса и предельным размером жилой площади.

Предоставляемая квартира должна быть благоустроенной согласно условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Не допускается заселение однокомнатной квартиры (одной комнаты) лицами разного пола, старше девяти лет, кроме супругов.

Квартира предоставляется члену кооператива на членов его семьи, указанных в заявлении о вступлении в кооператив. К этому заявлению включаются члены семьи, которые находятся с ним на учете, желающие вступить в кооператив.

Права и обязанности членов жилищно-строительного кооператива и членов их семей имеют свои особенности. Член жилищно-строительного кооператива владеет, пользуется и распоряжается квартирой и имеет право по ней совершать любые действия в соответствии с законодательством о жилищно-строительных кооперативах. Он обязан соблюдать правила пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, является совладельцем на праве общей (общедолевой) собственности вспомогательных помещений дома, его конструктивных элементов и технического оборудования, находящегося в совместном пользовании.

Высшим органом управления жилищного и жилищно-строительного кооператива является общее собрание членов кооператива, которое: а) утверждает устав кооператива б) образует органы управления и контроля за деятельностью кооператива в) определяет порядок распределения дохода г) определяет размеры вступительного взноса и паев; г) определяет порядок формирования и использования фондов кооператива д) принимает решение касательно владения, пользования и распоряжения нежилыми помещениями и о реорганизации, ликвидации кооператива.

Важной особенностью жилищно-строительных кооперативов является то, что каждый член кооператива имеет один голос независимо от размера квартиры и это право не может быть передано другому лицу.

Примерным уставом жилищно-строительного кооператива, утвержденным постановлением Совета Министров УССР от 30 апреля 1984г. № 186, предусмотрено, что владельцем кооперативной квартиры является кооператив. Члены последнего имеют право пользоваться квартирой и в случае выхода из него – имеют право получить паевые взносы. Согласно Гражданского кодекса, собственником квартиры является гражданин, который полностью внес свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, это жилье может быть объектом частной собственности. Поэтому для того чтобы получить право распоряжения кооперативной квартирой как объекта частной собственности, необходимо обязательно зарегистрировать должное право собственности в бюро технической инвентаризации по месту жительства. Для этого предоставляется справка об уплате полностью паевого взноса и о членстве в кооперативе. Регистрационное удостоверение о праве собственности на квартиру выдается после полной выплаты паевого взноса. [11 С. 210]

Как отмечалось выше, в собственность членов жилищно-строительных кооперативов переходят только квартиры и не переходят объекты общего пользования (коридоры, лифты, крыши, подвалы, мусоропроводы, элементы инженерного оборудования и т.п.).

Жилищный кодекс не выходит из признания принадлежности в многоквартирных домах квартир на праве собственности. Владельцы квартир за собственные средства платят все расходы, связанные с содержанием жилого дома и закрепленной придомовой территории, в том числе и налог на землю. Кроме того, они имеют право на доходы, которые могут быть получены от использования земельных участков в соответствии с действующим законодательством Украины.

Отдельно следует отметить, что нормативно-правовые акты, регулирующие жилищные отношения членов жилищно-строительного кооператива о жилье, которое принадлежит им, и имущественные правоотношения, в некоторых случаях вступают в противоречия между собой. Жилой дом (дома) принадлежит жилищно-строительному кооперативу на праве кооперативной собственности (кроме квартир в этом доме, за которые гражданами полностью внесены паевые взносы).

Постановление Пленума Верховного Суда Украины «О практике применения судами законодательства о жилищно-строительных кооперативах» от 18 сентября 1987г. № 9 определяет, что член ЖСК, который полностью внес свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на квартиру и вправе распоряжаться ею по своему усмотрению - продавать, завещать, обменивать, в том числе на другое жилое помещение в доме государственного или общественного жилищного фонда или другой ЖСК, на жилой дом (часть дома), принадлежащего гражданину на праве собственности, и совершать по нему другие соглашения, не запрещенные законом. Исходя из этого лицо, которому отчуждена членом ЖСК квартира, имеет преимущественное право на вступление в этот кооператив.

В ст.5 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» определено, что жилищно-строительные кооперативы, члены которых полностью рассчитались за предоставленные им на строительство кредиты, могут быть реорганизованы в ОСМД.

Особенности создания и деятельности МЖК определены Законом Украины «О содействии социальному становлению и развитию молодежи в Украине», постановлением Кабинета Министров Украины «О совершенствовании путей развития молодежного жилищного строительства» от 28 октября 1996г. № 1300 и Положением о молодежный жилищный комплекс, постановлением Кабинета Министров Украины «О Государственном фонде содействия молодежному жилищному строительству» от 26 октября 2000 № 1604 постановлением Кабинета Министров Украины «О совершенствовании организационной и финансовой деятельности Фонда содействия молодежному жилищному строительству при Государственном комитете по делам семьи и молодежи »от 17 мая 1999г. № 825.

Подытоживая вышеизложенное, можно сделать вывод, что жилищно-строительный кооператив - это добровольное объединение граждан для строительства на собственные средства жилого дома, последующей эксплуатации и управления этим домом.

Жилищно-строительные кооперативы являются особой формой самоорганизации членов кооператива, в отличие от других организационно-правовых форм, предусматривающих личное содержание многоквартирных жилых домов. Специальные нормативные акты устанавливают особый порядок создания, деятельности и ликвидации жилищно-строительных кооперативов, а также особые критерии отбора членов ЖСК и приобретения ими права собственности на жилые помещения в домах жилищно-строительных кооперативов.

Таким образом, правовое положение жилищно-строительных кооперативов имеет ряд особенностей. Вместе их правовой статус нуждается в реформе путем утверждения новых пронорм-стандартов деятельности жилищно-строительного кооператива, и, как следствие, приближение национального законодательства к европейским стандартам.

Список использованной литературы:

1. Конституция Украины: принятие на V сессии Верховной Рады Украины 28. 06. 1996 / / Ведомости Верховной Рады Украины. - 1996. - № 30. - Ст. 141.;

2. Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. / / Офиц. Вестн. Украина. - 2003. - № 11. - Ст. 461.;

3. Жилищный кодекс Украины / / Ведомости Верховного Совета УССР. - 1984. - № 1. - Ст. 2.;

4. ЗУ «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» от 29.11.2001 № 2866-III Ведомости Верховной Рады Украины (ВВР), 2002, N 10, ст.78;

5. Постановление КМ УССР от 22.08.1991 г. № 163 «О Утверждено Примерного устава жилищно-строительного кооператива";

6. Постановление СМ РСФСР и ВЦСПС от 05.09.1985 г. № 186 «О Утверждено Правил учета граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив»;

7. Постановление ВРУ от 26.11.1993 г. № 51 «О государственной дотации на содержание квартир в домах жилищно-строительных (жилых) кооперативив и молодежных жилых комплексов»;

8. Галянтич М.К. Жилищное право и жилищные права граждан: правовые проблемы становления / / Частное право и предпринимательство: Сборник науч. трудов / Редкол. А.Д. Крупчан (гл. ред) и др.. - К, 2006. - Вып. 5. - С. 19-23.;

9. Жилищное право Украины / Под ред. В.С. Гопанчука, Ю.А. Заики. - М.: Истина 2003 .. - 208 с;.

10. Коваленко Г.И. Право собственности на жилье: правовые основы. - К, 2002. - 108 с;.

11. Омельчук В.А. Государственная молодежная Жилой политика: Главные Задачи, механизм реализации и пути развития / / Вестн. ун-та внутренних дел. - М.: Изд-во НУВД 2001 года. - С. 209-213.