Кооперативный стиль: принципы работы жилищно-строительного кооператива

Дата: 28.03.2013 05:56
Автор: Сергей Чаплян, адвокат, управляющий партнер АК "СЕАРТ"
Источник: "Юридическая практика", N 12 (795) от 19.03.2013 г.

На рынке строящейся недвижимости на сегодняшний день существует более десятка различных схем привлечения инвестиций. Среди них по уровню популярности все больше обращают на себя внимание жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), что связано с относительной простотой и экономичностью данной схемы, а также - что немаловажно для любого застройщика - возможностью достичь существенной налоговой оптимизации.

В рамках закона

Начнем с того, что нелюбимая строителями ч. 3 ст. 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» в действующей ныне редакции предусматривает как уже привычные нам ФФС, ФОН, ИСИ и целевые облигации, так и возможность инвестирования с использованием иных способов, правда, с оговоркой: способы эти устанавливаются исключительно законами. К таковым можно отнести и ЖСК, правовой статус которых определяется Гражданским кодексом (основным актом гражданского законодательства) и Законом «О кооперации» (нормы которого носят специальный характер).

В соответствии со ст. 94 Хозяйственного кодекса Украины кооперативы как добровольные объединения граждан с целью совместного разрешения ими экономических, социально-бытовых и иных вопросов могут создаваться в разных сферах. Закон Украины «О кооперации» в зависимости от целей деятельности выделяет производственные (цель – получение прибыли), обслуживающие (цель – предоставление услуг, иных благ членам кооператива или же третьим лицам с целью удовлетворения хозяйственных потребностей) и потребительские кооперативы (цель – удовлетворение потребительских потребностей его членов). В зависимости от направлений деятельности выделяются кооперативы жилищно-строительные, садово-огородные, гаражные, торгово-закупочные, транспортные, образовательные, туристические, медицинские и пр.

Определение жилищно-строительного кооператива мы можем найти в Правилах содержания жилых домов и придомовых территорий, утвержденных приказом Государственного комитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 17.05.2005 г. N 76. Согласно данному определению ЖСК – юридическое лицо, образованное физическими и/или юридическими лицами, которые добровольно объединились на основании их имущественных вкладов для участия в строительстве или реконструкции жилого дома (домов) и последующей его (их) эксплуатации.

Членство в ЖСК может быть как полноправным, так и ассоциированным (слово «полноправный» в этой статье используется для удобства, т.к. в терминологии Закона «О кооперации» речь идет о членстве и ассоциированном членстве). Как полноправный, так и ассоциированный член кооператива обязан внести пай в денежной или имущественной форме. Но при этом если полноправное членство дает право решающего голоса в кооперативе, то ассоциированное – лишь право совещательного голоса.

Важный нюанс, предусмотренный ст. 384 ГК Украины: дом, построенный или приобретенный ЖСК, является его (ЖСК) собственностью. Член ЖСК имеет право владения и пользования, а при согласии кооператива – и распоряжения квартирой, которую он занимает в доме кооператива, если он не выкупил её. В случае выкупа квартиры член ЖСК становится её собственником. Аналогичные по содержанию нормы содержит ст. 19-1 Закона Украины «О кооперации».

Итак, кооператив является собственником дома, построенного за счет его членов. Может возникнуть резонный вопрос: для чего членам кооператива вкладывать средства, если они не получат жилье в собственность? Ответ простой: получат, но для этого нужно будет выполнить ряд формальных процедур, о которых ниже.

Механизм привлечения средств

ЖСК создается учредителями, среди которых могут быть как физические, так и юридические лица. Минимальное количество учредителей не должно быть менее трёх, что оговорено ст. 7 Закона Украины «О кооперации».

Высшим органом управления является общее собрание членов кооператива. Поскольку все члены кооператива (полноправные) имеют право голоса на общем собрании, оптимальным вариантом для застройщика будет организация привлечения покупателей на основе ассоциированного членства.

Между ЖСК и инвестором (ассоциированным членом) заключается договор о паевом участии в кооперативе, согласно которому ассоциированный член вносит в кооператив паевой взнос с целью получения квартиры в собственность после ввода жилого дома в эксплуатацию.

Нюансы налогообложения

В соответствии с пп. «е» п. 157.1. ст. 157 Налогового кодекса Украины ЖСК может быть зарегистрирован неприбыльной организацией. И в этом случае согласно п. 157.8 НК от налогообложения освобождаются доходы, полученные в виде взносов, средств или имущества, полученные для обеспечения основной деятельности и в виде пассивных доходов. Проще говоря, получение кооперативом паевого взноса от члена или ассоциированного члена не облагается налогом на прибыль.

Что касается НДС, то стоит вспомнить, что согласно пп. 196.1.1. НК Украины не являются объектом налогообложения операции по выпуску и размещению в любых формах управления и продажи (погашения, выкупа) корпоративных прав, выраженных в иных, чем ценные бумаги, формах. Пай в кооперативе – одна из форм существования корпоративных прав. Таким образом, внесение паевого взноса в кооператив в обмен на корпоративные права не является объектом налогообложения НДС.

Вместе с тем, если ЖСК осуществляет налогооблагаемые операции (например, продает неиспользованные строительные материалы) и их объем превысит 300 тыс. грн., ЖСК будет обязано зарегистрироваться плательщиком НДС. Впрочем, на налогообложение паевых взносов это никак не повлияет.

А что в итоге?

После ввода в эксплуатацию жилого дома ассоциированных членов кооператива необходимо принять в полноправные члены, что оформляется протоколом общего собрания членов кооператива.

Учитывая требования ст. 384 ГК Украины, первичное право собственности на квартиры оформляется на ЖСК.

Приобретя право собственности на квартиру, ЖСК обязан выполнить свои договорные обязательства перед членом кооператива, а именно – передать ему квартиру в собственность. Такая передача может быть осуществлена различными путями, наиболее популярный из них – заключение между кооперативом и членом кооператива договора мены, предметом которого является обмен квартиры на пай (его часть) в кооперативе.

Судьба ЖСК после выполнения обязательств перед своими членами может быть различной. Наиболее оптимальным вариантом является реорганизация ЖСК в ОСББ. Порядок такой реорганизации регламентирован статьей 5 Закона Украины «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома».